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Evaluation par DCF (Discounted Cash Flow)

22/11/2016

A l’instar de la méthode de capitalisation, l’évaluation par DCF fait partie des méthodes dites « par le revenu ». Son utilisation requiert d’introduire dans le modèle un plus grand nombre de paramètres ce qui la rend plus complexe mais également plus affinée.

Selon cette méthode, les flux perçus de l’actif doivent être détaillés année par année dans les limites de l’horizon d’évaluation choisi. Puis, une valeur de sortie est attribuée à l’actif au moment de sa cession.

Ainsi le résultat d’évaluation correspond à la somme des flux et de la valeur de sortie actualisés.

 

A. Flux

Le niveau de détail du cash-flow dépend de l’exigence de l’expert, ainsi que des données disponibles. Un cash-flow simpliste intégrera au moins les principales recettes et dépenses liées à l’actif ci-dessous.

Loyers

Les principales recettes perçues du bien correspondent, en effet, aux loyers payés par ses locataires. Mis à part le loyer de base (ou loyer facial), il est important de savoir modéliser ces différentes formes de loyers :

Dans un modèle d’évaluation, il est indispensable de prévoir le paramètre d’indexation des loyers. En général, le taux d’indexation suit l’évolution des indices appropriés à son usage : Indice du Coût de la Construction (ICC) pour les commerces, Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les logements, etc.

Charges, taxes et travaux

Les experts distinguent ces différents types de dépenses:

Les dépenses évoluent sur l’horizon d’évaluation et suivent le plus souvent le taux d’inflation.

Nous avons ainsi défini les principaux flux d’un cash-flow. Il suffit maintenant de les additionner et de les actualiser période par période.

 

B. Valeur de sortie

Il existe deux principales méthodes d’estimation de la valeur à la sortie d’actif : par capitalisation (rendement) ou par comparaison.

Afin de mieux comprendre le fonctionnement de cette méthode, nous vous invitons à télécharger notre exemple d’évaluation par DCF.